高金平:立约日与交付日房价悬殊,计税价何去何从?

转自高金平税频道公众号

缘起

2009年12月31日,B公司(上市公司)将土地使用权以9200万元的公允价转让给A公司,同时约定A公司将拟开发的写字楼15000平方米以9200万元转让给B公司,并在《房屋预购协议》中约定“无论到时房屋市场价格如何变化,销售价格均按本协议约定价格成交。”A、B公司无关联关系,A、B公司的土地转让协议、房屋预购协议、土地评估报告等都公开披露。

上述协议签订后,A向B支付了9200万元,并取得土地使用权转让发票,同时B向A支付了预购房款5000万元,剩余4200万元待A公司领取《预售房许可证》后三个月内签订正式商品房销售合同时一次性支付。

至2015年8月,A公司的写字楼因种种原因仍未开工,估计2018年才能竣工交付。预计2018年开发产品销售单价将达到16000元/平米左右,据此计算市场价格将达到24000万元,如果仍以9200万元签订房屋销售合同,那么A公司在计算销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税时的价格,税务机关是否会要求按公允价24000万元计算?

纠结
A公司能否以9200万元作为营业税、土地增值税、企业所得税的计税依据?
解惑
A公司能否以9200万元作为销售不动产计算营业税、土地增值税、企业所得税的计税依据,关键在于此价格是否公允。

1政策依据

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第(六)款规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,税务机关有权核定其应纳税额。

上述规定在营业税、土地增值税、企业所得税文件中主要体现在:

(1)《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:

(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(三)按下列公式核定:

营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)

公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。

(2)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第七条规定,房地产开发企业申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

(3)《企业所得税核定征收办法》(国税发【2008】30号)第三条规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,核定征收企业所得。

2法理分析

税务机关如要对价格作纳税调整,必须同时满足两个条件:一是认定价格明显偏低;二是是否具有正当理由。

商品的价格是否明显偏低,应当参照合同签订当期同类商品房的价格,而不是参照商品房交付时的市场价格,更不是参照税务检查时商品房的市场价格。

从企业提供的资料来看,2009年底签订的土地使用权转让价格是公允的,并且2009年签订房屋预购合同时商品房的市场价格也应是9200万元左右,双方等价交换。

不仅如此,商品的价格与结算价款的时间也有重要关系,由于货币时间价值的客观存在,先付款与后付款的价格应当不同。企业在2009年底签订预购房合同时已支付大部分房款,却要到2018年才能竣工交房,提前8年付钱买房按市场价打五折也不过分,由此可进一步佐证预购房合同约定价格的公允性。

A、B公司签订的两份合同真实有效,受法律保护,并且2009年合同已处于履行阶段。A、B公司作为非关联方,其在2009年底约定的房屋交易价格具有市场价值,当时对于未来房价的预期具有不确定性(可涨可跌),是双方的意思自治。税务机关不能因房价上涨而否定纳税人实际交易的价格。换一个角度,如果房价跌到2000万元,税务机关也不能按2000万元征税,仍应以双方实际交易的价格作为营业额。

综上,A公司与B公司签订的预购房合同价格是按当时的市场价格签订的,不属于“明显偏低”情形,且理由充分,A公司计算营业税、土地增值税、企业所得税可以以合同价格9200万元作为计税依据。


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